Возрождение ипотеки

Одним из главных событий рынка недвижимости в прошедшем году стало возрождение ипотеки

Павел Бабанин

Генеральный директор CENTURY 21 Master Realty

В кризисный 2008 банки прекратили выдачу ипотечных кредитов, или установили настолько жесткие требования к заемщикам и неподъемные проценты, что вследствие этих мер рынок ипотеки замер. 2010 год дал начало возрождению ипотечного кредитования: на рынок вновь вышли банки, переставшие выдавать ипотечные кредиты в кризис, появилось много новых привлекательных продуктов, в борьбе за потребителя банки значительно смягчили условия кредитования и понизили процентные ставки.

С начала 2010 г. процентные ставки по ипотеке начали понижаться и к концу 2010 г. минимальная ставка при покупке квартиры на вторичном рынке составила 11,8% в рублях и 9,6% в американских долларах. Таким образом, средний уровень ставок вышел на докризисный уровень.

В апреле 2010 г. Сбербанк первым объявил об отмене банковских комиссий при получении ипотеки. Этому примеру последовал и ряд других банков, правда, чаще только в рамках каких-либо акций. Многие банки, не отменившие комиссию полностью, снизили ее и отменили штрафы за досрочное погашение кредита. Максимальный срок кредитования удлинился в среднем до 20-25 лет, уменьшился и размер первоначального взноса: если в период кризиса условием получения кредита было вложение до 40-50% собственных средств, то в 2010 г. эти требования снизились до 20-30%.

Стоит отметить, что предлагавшаяся до кризиса ипотека без первоначального взноса в 2010 г. по-прежнему осталась недоступной. В виде специальных акций такие предложения на рынке появлялись, но высокая комиссия и ставка кредита - от 17% годовых и выше – делала эти программы малопривлекательными. Предложения с первоначальным взносом 10% также были представлены на рынке, но по ним требовалась дополнительная страховка в 1-3% от суммы кредита, оформляемая в целях снижения рисков банка, и взять такой кредит можно было только на короткий срок. Процент при первоначальном взносе 10% в лучшем случае составил 13,75%, тогда как при взносе 20% - 12%. Кроме того, под высокий первоначальный взнос банки охотнее выдавали кредиты.

Продуктовая линейка ипотечных кредитов значительно расширилась, и сегодня включает предложения на различный срок в рублях, евро, долларах США. Появились специальные программы для молодых семей, для корпоративных и постоянных клиентов банков, для заемщиков с хорошей кредитной историей. Отдельные банки начали выдавать кредиты на новостройки.

Притом, что банки стали более тщательно анализировать кредитоспособность заемщика и строже оценивать его кредитную историю, отказов в выдаче кредитов стало меньше. Банки значительно смягчили требования к заемщикам, и теперь в качестве своих клиентов готовы рассматривать граждан «отказных» групп - с трудовым стажем от года, собственников бизнеса или индивидуальных предпринимателей. Распространенной формой подтверждения дохода стала справка в свободной форме, вернулись кредитные программы, требующие минимального пакета документов и предполагающие быстрое рассмотрение заявки.

Как следствие спрос на ипотеку в 2010 году вырос, и хотя он все еще вдвое ниже докризисного, но уже в полтора раза превышает уровень 2009 г. по данным АИЖК, за три квартала 2010 г. было выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 234,2 млрд. руб., что в 2,6 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 г.

И хотя спрос на ипотечные кредиты по-прежнему остается не столь высоким, как до кризиса, к концу 2011 года многие эксперты ожидают серьезного увеличения спроса на ипотечные кредиты. Так по прогнозам Аналитического Центра Русипотеки, объем ипотечного рынка в следующем году составит 500-600 млрд рублей, что сравнимо с уровнем предкризисного 2007 г.

При условии стабильности в российской и мировой экономике ситуация с ипотекой в 2011 году будет меняться только в лучшую сторону. Уже в январе многие банки начали пересматривать свои предложения в сторону понижения ставки по кредиту и улучшению других параметров. Скорее всего, в наступившем году мы увидим минимизацию первоначального взноса и дальнейшее медленное снижение процентных ставок, в том числе и по «длинным» кредитам, когда средние ставки к концу следующего года могут оказаться на уровне 12 - 13%. Более существенному снижению может помешать довольно высокий уровень инфляции - 8% в год.